Накратко: От 1 октомври 2024 г. банките в България спазват три ограничения на БНБ при жилищните кредити: финансират до 85% от стойността на имота, вноските са до 50% от месечния ви доход и срокът е до 30 години. От 1 януари 2026 г. новите кредити се отпускат в евро. Имате 14 дни за размисъл, преди да подпишете. След 12 месечни вноски можете да погасите кредита предсрочно без обезщетение за банката.

Какви са условията за ипотечен кредит през 2026 г.?

Към собствените средства добавете разходите по сделката: оценка на имота, нотариални такси, такса за вписване на ипотеката и застраховки. Те обикновено са няколко процента от цената на имота.

Стъпка по стъпка: от идеята до ключа

1. Сметнете бюджета. Вноската за всички кредити трябва да е под половината от дохода ви. По-разумно е да е под една трета.
2. Поискайте оферти от няколко банки и сравнете ГПР и общата сума за плащане, не само лихвата.
3. Предварително одобрение. Банката проверява дохода ви и ЦКР и ви казва до каква сума може да ви финансира.
4. Оценка на имота от оценител, одобрен от банката. Финансирането се изчислява по по-ниската стойност между оценката и цената.
5. Проект на договор и 14 дни за размисъл. По Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) получавате проекта и имате 14 дни да го сравните с други оферти.
6. Нотариална сделка и вписване на ипотеката. Банката превежда парите на продавача.

Фиксирана или променлива лихва?

При променлива лихва вноската зависи от референтен индекс, който банката посочва в договора. Ако индексът се покачи, вноската ви също се покачва. При фиксирана лихва вноската не се променя за договорения период, но лихвата в началото обикновено е по-висока. Договорът трябва изрично да казва коя от двете е лихвата ви и как се изчислява. Банката е длъжна да ви уведоми предварително при всяка промяна.

Мога ли да изтегля ипотечен кредит без доказване на доход?

От банка – практически не. Правилото за максимум 50% от дохода изисква банката да знае дохода ви. Обявите за „ипотечен кредит без доказване на доход“ обикновено са заеми от частни лица или небанкови фирми срещу ипотека. Те са много по-скъпи, а при просрочие рискът да загубите имота е реален. Не подписвайте договор за заем, обезпечен с единственото ви жилище, без да сте го дали за преглед на адвокат.

Рефинансиране и прехвърляне в друга банка

Ако друга банка предлага по-ниска цена, можете да прехвърлите кредита. Новата банка изплаща стария кредит и вписва нова ипотека. Сравнете спестената лихва с разходите по прехвърлянето: оценка, нотариални такси, вписване, евентуално обезщетение за предсрочно погасяване. Често е по-лесно първо да поискате по-добри условия от сегашната банка.

Предсрочно погасяване

Според ЗКНИП банката може да поиска обезщетение до 1% от предсрочно погасената сума, но само ако погасявате преди да сте платили 12 месечни вноски. След това предсрочното погасяване е без обезщетение. Частичното погасяване в първите години намалява най-много лихвата, която ще платите.

Често задавани въпроси

Какво стана с кредитите в левове след въвеждането на еврото?

От 1 януари 2026 г. те се преизчисляват в евро по фиксирания курс 1,95583 лв. за евро. Условията на договора не се променят заради самото преизчисляване.

Има ли специални програми за млади семейства?

Някои банки и общини предлагат облекчени условия. Проверете актуалните програми на сайтовете на банките и на общината си. Условията се променят често.

Защитено ли е единственото ми жилище при просрочие?

Не, ако е ипотекирано в полза на банката. Защитата на единственото жилище в ГПК не важи за ипотекиран имот. Затова при първи затруднения говорете с банката си за разсрочване (вижте ръководството за просрочени кредити).

Други ръководства за кредити

• ГПР, лихва и такси: как да сравним два кредита (2026)
• Кредит с лошо ЦКР: какво можете да направите (2026)
• Бързи кредити: цена, рискове и как да проверите кредитора
• Кредитни карти: как работят и как да не плащате лихва
• Просрочен кредит, запор и давност: какво да направите
• Видове кредити: кой за какво е подходящ

Източници

• БНТ: БНБ въвежда изисквания за жилищните кредити от 01.10.2024
• Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители

Обновено на 28 октомври 2026 г. Текстът е с информационна цел и не е финансов или правен съвет. Условията на конкретния кредит проверете в договора и в тарифата на кредитора, а при спор потърсете юрист.